Tratar construção e alienação como a mesma operação
São operações distintas, com sujeitos, contratos, documentos e pagamentos diferentes.
Consequência: Parametrização incorreta de sistemas e perda de rastreabilidade.
Providência: Classificar cada contrato por operação antes de qualquer configuração.
LC nº 214/2025 — operações com bens imóveis
Aplicar redução de 50% como alíquota final
A redução incide sobre a alíquota aplicável e não representa alíquota final.
Consequência: Precificação e orçamento construídos sobre premissa incorreta.
Providência: Registrar a redução como redução de alíquota, nunca como resultado.
LC nº 214/2025 — alíquotas reduzidas
Aplicar redução de 70% como alíquota final
A redução da locação, cessão onerosa e arrendamento também recai sobre a alíquota aplicável.
Consequência: Contratos de locação reajustados com base incorreta.
Providência: Revisar planilhas e cláusulas que tenham adotado o percentual como resultado.
LC nº 214/2025 — alíquotas reduzidas
Confundir crédito e redutor de ajuste
São institutos diferentes, com origem, condição e controle próprios.
Consequência: Apuração inconsistente e risco de dupla utilização vedada.
Providência: Separar os controles no plano de contas e no sistema.
LC nº 214/2025 — créditos e redutores
Confundir redutor social e desconto comercial
O redutor possui condições legais e limite de base; o desconto é decisão comercial.
Consequência: Política de preço distorcida e comunicação incorreta ao cliente.
Providência: Separar os conceitos na tabela de vendas e nos materiais.
LC nº 214/2025 — redutor social
Utilizar o valor legal de origem como valor atualizado
Os valores de origem são atualizados nos termos legais.
Consequência: Uso de parâmetro desatualizado em toda a operação.
Providência: Consultar o valor oficialmente divulgado antes de qualquer uso.
LC nº 214/2025 e atos de atualização
Não inventariar imóveis existentes em 31/12/2026
O inventário sustenta custos, redutores e histórico do empreendimento.
Consequência: Impossibilidade de demonstrar valores na transição.
Providência: Iniciar o inventário por empreendimento e por unidade.
Regras de transição
Não documentar custos anteriores a 2027
Custos antigos precisam ser demonstráveis com documento.
Consequência: Perda de elementos para o redutor de ajuste.
Providência: Organizar a documentação de custos por obra e por unidade.
Regras de transição
Utilizar contrapartida simultaneamente como crédito e redutor quando vedado
A legislação veda a dupla utilização em determinadas situações.
Consequência: Autuação e retrabalho de apuração.
Providência: Registrar a destinação de cada contrapartida com responsável identificado.
LC nº 214/2025 — vedações
Não separar empreendimentos
Cada empreendimento possui custos, unidades e contratos próprios.
Consequência: Mistura de custos e impossibilidade de conciliação.
Providência: Criar segregação por empreendimento no ERP e na contabilidade.
Boa prática de rastreabilidade
Não separar obra e unidade
A unidade é a menor referência de controle para redutores e recebimentos.
Consequência: Rateios sem metodologia documentada.
Providência: Definir metodologia de rateio e documentá-la.
Boa prática de rastreabilidade
Não conciliar parcela e contrato
Cada parcela precisa ser identificável no contrato de origem.
Consequência: Perda do controle por período de pagamento.
Providência: Implantar conciliação automática entre parcela, contrato e unidade.
LC nº 214/2025 — regras por pagamento
Não identificar pessoa física potencialmente contribuinte
Sócios, coproprietários e investidores podem atender critérios legais.
Consequência: Descoberta tardia de obrigações.
Providência: Mapear pessoas físicas ligadas ao empreendimento.
LC nº 214/2025 — critérios de sujeição
Utilizar limite nominal desatualizado da pessoa física
O valor de origem é atualizado mensalmente desde janeiro de 2025.
Consequência: Conclusão incorreta sobre enquadramento.
Providência: Consultar o valor oficialmente divulgado a cada análise.
LC nº 214/2025 e atos de atualização
Aplicar regra de locação a hospedagem
Curta duração com serviços pode exigir análise conjunta com hospedagem.
Consequência: Classificação incorreta da receita.
Providência: Verificar duração, serviços, plataforma e habitualidade.
LC nº 214/2025 — regimes específicos
Tratar toda permuta como não tributada
Existem regras próprias e condições a verificar.
Consequência: Falta de registro de operações relevantes.
Providência: Documentar cada permuta com instrumento e avaliação.
LC nº 214/2025 — permuta
Ignorar a torna
A torna possui tratamento separado do valor dos imóveis.
Consequência: Base e controle incompletos.
Providência: Registrar a torna em rubrica própria.
LC nº 214/2025 — permuta
Tratar fornecimento isolado de material como construção
O fornecimento sem execução conjunta não é serviço de construção civil.
Consequência: Classificação incorreta de operação e de crédito.
Providência: Revisar contratos de fornecimento e de execução.
LC nº 214/2025 — construção civil
Ignorar a limitação de créditos em obras para não contribuintes
Existe limitação legal própria para os materiais nessas prestações.
Consequência: Crédito apropriado além do permitido.
Providência: Aplicar checklist de perfil do contratante e de fornecimento de materiais.
LC nº 214/2025 — créditos na construção
Generalizar a regra para obras públicas
Existe exceção legal relativa à administração pública direta, autarquias e fundações públicas.
Consequência: Aplicação indevida de limitação ou de exceção.
Providência: Identificar a natureza do contratante em cada contrato.
LC nº 214/2025 — exceções
Confundir valor de referência e preço
O valor de referência não é preço nem avaliação de mercado.
Consequência: Precificação e negociação baseadas em parâmetro incorreto.
Providência: Separar os conceitos nos materiais internos.
Normas de valor de referência
Confundir IBS/CBS e ITBI
São tributos distintos, com competências e fatos geradores próprios.
Consequência: Erro de planejamento e de comunicação ao comprador.
Providência: Tratar cada tributo em rubrica e análise próprias.
EC nº 132/2023
Presumir ressarcimento imediato
O ressarcimento depende de condições e procedimentos próprios.
Consequência: Projeção de caixa irrealista.
Providência: Construir cenários com premissas declaradas.
LC nº 214/2025 — ressarcimento
Não revisar contratos antigos
Contratos longos atravessam a transição.
Consequência: Cláusulas incompatíveis com o novo modelo.
Providência: Priorizar a revisão de contratos com parcelas futuras.
Boa prática contratual
Manter a orientação cadastral de julho de 2026 para pessoas físicas
O Decreto nº 13.075/2026 adiou as obrigações para 01/01/2027.
Consequência: Comunicação interna desatualizada.
Providência: Atualizar a orientação e preservar o histórico.
Decreto nº 13.075/2026
Fixar data universal de documento fiscal
As datas dependem de ato conjunto específico por documento.
Consequência: Planejamento com data incorreta.
Providência: Acompanhar a linha do tempo e os atos conjuntos.
Atos conjuntos RFB/CGIBS
Não integrar CIB, obra e contrato
A identificação do imóvel precisa se relacionar aos controles internos.
Consequência: Impossibilidade de rastrear operações por imóvel.
Providência: Mapear identificadores internos e sua correspondência.
Normas do CIB e do Sinter
Não acompanhar distratos
Distratos alteram parcelas, recebimentos e controles.
Consequência: Divergência entre contrato, recebimento e apuração.
Providência: Registrar distratos com efeito sobre parcelas já pagas.
Boa prática contratual
Não separar locação residencial e comercial
As condições e os redutores aplicáveis são diferentes.
Consequência: Controle uniforme sobre operações distintas.
Providência: Segmentar a carteira de locação por destinação.
LC nº 214/2025 — locação
Não registrar o histórico dos redutores
Redutores utilizados precisam ser rastreáveis por imóvel.
Consequência: Impossibilidade de demonstrar utilização anterior.
Providência: Manter histórico de utilização por imóvel e por unidade.
LC nº 214/2025 — redutores